ゆる相続 ~司法書士田中康雅~

2015年10月21日 水曜日

相続における不動産の価格について

最近、相談で多いのは、ご自身の取り分はいくらなのかというご質問です。
法律的には、相続財産はいくらで、具体的相続分はどれくあいなのかというお話だと思います。


いちばん、悩ましいのは不動産ですね。
法律上、遺産分割の場合に基準となるのは、遺産分割時の不動産の時価です。
ただ、時価を算定するのは、非常に難しい。
時価とは不特定多数がとり引くする通常価格。いわゆる市場価格ですから。

ところで、不動産の価格には、数種類存在します。
公示 地価は、地価公示法に基づく、標準地の「正常な価格」。時価ニアイコールです。 
路線価価格は、公示価格のおよそ8割とされており、相続税法上の時価とされています。あくまで相続税法上です。
固定資産評価額は、公示価格のおよそ7割とされており、固定資産税の価格となります。


時価を算定するのに、いろいろな方法があります。
①不動産会社さんに査定してもらう方法。
②不動産鑑定士に依頼する方法。
③路線価を0.8で割り戻して、およその時価を計算する簡易方法。
④固定資産評価額を0.7で割り戻して、およその時価を計算する簡易方法。
⑤路線価をそのまま時価とみなしてしまう方法
⑥固定資産評価額をそのまま時価としみなしてしまう方法。


①は、およその取引価格がでますが、売却がないと頼みずらいし、市況の影響が直に反映されます。
②は、費用がかかりますよね。そこまでする人は少ないのが実情。裁判のときには頼りになりますが。
③は、便利な金額ですが、不動産個々の金額に反映できているが難しいですね。マンションなんかもそうですね。
④は、山林、農地、雑種地などは、評価が低いため、時価とかい離している可能性が。マンションもすですね。
⑤⑥は、もめてない場合はこれもありだと思います。路線価は、あくまで相続税上の時価ですけどね。


どれを使ったらいいかは、個々の相続によってちがってくると思います。
総合的な判断が必要だとは思います。

不動産を取得する人は評価が低い固定資産評価を使いたいでしょう(スモール)
不動産を取得しない人は評価が高い取引価格を使いたいでしょうし。(ラージ)

間をとって路線価、相続税評価でいかかでしょうか(レギュラー)?



なお、遺産分割とちがい、
相続税は、相続開始時の時価であり、
土地は線価方式の場合路線価が、建物は固定資産評価額が時価とされています。


コーヒ-ブレイクでした。



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投稿者 司法書士 田中康雅